Informationen zu Erbschaftssteuer & Immobilien

Erbschaftssteuer Immobilien

Im Rahmen einer Erbschaft werden – sofern Freibeträge ausgeschöpft sind – Erbschaftssteuern zur Zahlung fällig. Zu diesem Zweck ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert der vererbten Immobilie. Das Finanzamt bewertet die Immobilie nicht etwa nach den gleichen Standards, wie ein Sachverständiger für Immobilienbewertung das tun würde.

Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert auf Grundlage des Bewertungsgesetzes

Die Berechnung des Verkehrswertes der Immobilie durch das Finanzamt ist in den §§ 179, 182 bis 196 des Bewertungsgesetzes (BewG) geregelt. Das Bewertungsgesetz hat für das Finanzamt die Grundlage dafür geschaffen, dass massenweise Bewertungen durchgeführt werden können, ohne den erheblichen Aufwand eines Verkehrswertgutachtens aufwenden zu müssen. Man stelle sich den Verwaltungsaufwand vor, den das Finanzamt zu bewältigen hätte, wenn es für jede vererbte Immobilie ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen in Auftrag zu geben, oder diese Gutachten gar selbst zu erstatten hätte.

Das vereinfachte Verfahren des Finanzamtes sieht zum Beispiel eine Besichtigung der Immobilie nicht vor. Das Finanzamt orientiert sich vielmehr an allgemeinen Werten. Auch wird zum Beispiel bei der Ermittlung des Bodenwertes ausschließlich auf Bodenrichtwerte zurückgegriffen.

Es liegt auf der Hand, dass schon allein der Verzicht auf die für einen Sachverständigen für Immobilienbewertung obligatorische Vorort-Besichtigung das Ergebnis in aller Regel verfälschen wird. Informationen zu Zustand, Mängel, Bauschäden und Besonderheiten der Immobilie werden so gar nicht bei der Ermittlung des Verkehrswertes berücksichtigt.

Nachdem das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie berechnet hat, werden Sie einen Bescheid über die Erbschaftssteuer erhalten. Sie sind berechtigt, gegen diesen Bescheid Widerspruch einzulegen. Nach § 198 des Bewertungsgesetzes steht Ihnen das Recht zu, ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen für Immobilienbewertung vorzulegen, das den geringeren gemeinen Wert der Immobilie nachweist.

An das Gutachten zum Nachweis des geringeren gemeinen Wertes sind umfangreiche Anforderungen gestellt, sodass für diesen Zweck immer das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB erstattet werden muss. Vereinfachte Gutachten, wie die Kurzbewertung,  werden von den Finanzämtern nicht anerkannt. Der Steuerpflichtige hat nach Rechtsprechung und der Auffassung der Verwaltung den Nachweis für einen geringeren gemeinen Wert zu erbringen. Wenn Sie im Wege der Erbschaft eine Immobilie erworben haben, bei der die Erbschaftssteuerfreibeträge nicht ausreichen, empfiehlt es sich, über die Beauftragung eines Sachverständigen für Immobilienbewertung nachzudenken.

Dem einen oder anderen könnte noch geläufig sein, dass die Besteuerung von vererbtem Immobilienvermögen nach Einheitswerten erfolgt. Das ist schon seit einigen Jahren nicht mehr der Fall. Diese Regelung ist inzwischen vollständig entfallen. Im Gegenzug dazu sind die Freibeträge erhöht worden.

Freibeträge

Der jetzt gültige Freibetrag beträgt für

den Ehegatten/Lebenspartner: 500.000 €; jedes Kind/Stiefkind: 400.000 €; jedes Kind eines verstorbenen Kindes/Stiefkindes: 400.000 €; jedes Kind eines lebenden Kindes/Stiefkindes: 200.000 €; jede sonstige Person aus Steuerklasse I: 100.000 €; jede Person aus Steuerklasse II (z. B. Geschwister, Neffen) oder III (z. B. Lebensgefährten, Freunde): 20.000 €.

Quelle Freibeträge: Bundesfinanzministerium

Über steuerliche Details und Steuersätze informiert Sie Ihr Steuerberater oder das Finanzamt.

Stand: 12/2018