Wohnflächenberechnung und Wohnfläche

In jedem Mietvertrag und in fast allen Bauzeichnungen finden sich Angaben zu Flächen und Wohnflächen. Über die Jahre hat es verschiedene maßgebliche Verordnungen und anzuwendende Regelwerke gegeben, die sich teilweise geringfügig, teilweise aber auch erheblich voneinander unterscheiden. Darum ist es wichtig zu wissen, welches Regelwerk bei der Wohnflächenberechnung bzw. Ermittlung der Wohnfläche angewandt worden ist, um die Angaben überhaupt prüfen zu können.

Für die Immobilienbewertung, insbesondere für das Verkehrswertgutachten, speziell die Ermittlung des Verkehrswertes durch das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren, kommt der Wohnfläche maßgebliche Bedeutung zu. Schließlich werden Vergleichswerte im Vergleichswertverfahren und Ertragswerte unter anderem aus der Wohnfläche abgeleitet.

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Definition Wohnfläche:

Beginnen wir mit der allgemeinen Definition des Wohnflächenbegriffs: Die Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Zur Wohnung gehören somit die Wohnräume in der Wohnung. Auch ein Abstellraum innerhalb der Wohnung gehört zur Wohnfläche. Ein Kellerraum gehört beispielsweise nicht dazu. Wie Sie im weiteren Verlauf sehen werden, steckt hier der Teufel im Detail. Doch dazu später mehr.

Welches sind die verschiedenen maßgeblichen Verordnungen und Regelwerke?

Für Wohnflächen gibt es folgende Verordnungen und Regelwerke:

  • Wohnflächenverordnung (WoFlV)
  • Berechnungsverordnung (II. BV)
  • DIN 283
  • DIN 277

Wohnflächenverordnung

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist heute gültig. Sie ist maßgeblich für den preisgebundenen, öffentlich geförderten Wohnungsraum nach dem Wohnungsbauförderungsgesetz (WoFG). Gültigkeit besitzt die Wohnflächenverordnung seit dem 01. Januar 2004. Für den frei finanzierten Wohnungsbau gibt es keine Verordnung, welche zugrunde gelegt werden müssen. In der Praxis wird die Wohnflächenverordnung auch für den frei finanzierten Wohnungsbau angewandt.

II. BV

Die II. Berechnungsverordnung  besitzt Gültigkeitseit dem 1. November 1957. Bis Ende 2003 war in der II. Berechnungsverordnung auch die Berechnung von Wohnflächen geregelt. Dieser Teil der II. Berechnungsverordnung wurde am 01. Januar 2004 durch die Wohnflächenverordnung ersetzt. Für den frei finanzierten Wohnungsbau gibt es keine Verordnung, welche zugrunde gelegt werden müssen. In der Praxis wird die Wohnflächenverordnung bis heute auch für den frei finanzierten Wohnungsbau angewandt.

Die II. BV findet noch immer Anwendung bei der Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten.

DIN 283

Zwar wurde die DIN 283 vom Deutschen Institut für Normung schon 1983 bzw. 1989 ersatzlos zurückgezogen, gehören aber heute zu den anerkannten Regeln der Technik. Sie finden häufig weiterhin Anwendung.

Die DIN 283 findet noch immer Anwendung bei der Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten.

DIN 277

Wir führen die DIN 277 hier mit auf, obwohl sie hier eigentlich gar nicht hingehört: Die DIN 277 kennt nämlich den Begriff der Wohnfläche gar nicht- demzufolge kann die Wohnfläche auch mit Hilfe der DIN 277 gar nicht berechnet werden. Die DIN 277 definiert den Begriff Netto-Raumfläche.

Wie wird die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung berechnet?

Nach der Wohnflächenverordnung gehören zur Wohnfläche jene Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Vom Grundsatz her ist das zunächst einmal alles das, was sich hinter Ihrer Haustür befindet.

Was genau gehört zur Wohnfläche:

Alle Wohnräume, Küche, Bad, Flure, Abstellräume.

Treppen: sofern sie weniger als drei Stufen haben, gehören zur Wohnfläche.

Balkone, Terrassen, Loggien: werden zu ¼, bei besonderem Nutzwert höchstens zu ½ auf die Wohnfläche angerechnet.

Wintergarten: beim Wintergarten kommt es darauf an, ob der Wintergarten beheizt ist oder nicht. Der beheizte Wintergarten ist der Wohnfläche zugehörig. Der unbeheizte Wintergarten wird zur Hälfte auf die Wohnfläche angerechnet.

Dachgeschossflächen:  Dachgeschossflächen werden bei der Höhe ab 2 Metern voll auf die Wohnfläche angerechnet. Bei einer Höhe ab 1 Meter bis 1,99 Metern erfolgt die Anrechnung zur Hälfte.

Was gehört nicht zur Wohnfläche:

Türnischen, Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden reichen oder nicht mehr als 13 cm tief sind werden auf die Wohnfläche nicht angerechnet. Treppen mit mehr als drei Stufen gehören nicht zur Wohnfläche. Dachgeschossflächen mit weniger als 1 Meter Höhe gehören nicht zur Wohnfläche.

Räume, die nicht in Anforderungen des örtlichen Baurechts (Landesbauordnung (LBO) erfüllen, gehören nicht zur Wohnfläche. In den verschiedenen Landesbauordnungen der Länder gibt es beispielsweise Anforderungen an die lichte Höhe eines Raumes. In Bremen müssen Räume im Dachgeschoss unter anderem eine lichte Höhe von mindestens 2,20 Metern haben.

Wie wird die Wohnfläche nach der II. Berechnungsverordnung berechnet?

Die Unterschiede zwischen der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung und der II. BV sind als gering zu bezeichnen. Sie betreffen im Wesentlichen die Anrechnung von Terrassen, Balkonen und Loggien. Darüber hinaus kann nach der II. BV die Wohnfläche zunächst aus Rohbaumaßen ermittelt werden, die im nächsten Schritt einen Abschlag von 3% für Putz erfährt. Das ist so nach der Wohnflächenverordnung nicht möglich. Dort werden Innenmaße des fertigen Bauwerks gemessen.

Wie wird die Wohnfläche nach der DIN 283 berechnet?

Bei der Ermittlung der Wohnfläche nach der DIN 283 kann es ebenfalls zu erheblichen Abweichungen zur der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung oder der II: BV kommen. Zu den wesentlichen Unterschieden gehören auch hier die Anrechenbarkeit von Terrassen, Balkonen und Loggien. Nicht überdachte Terrassen werden nach DIN 283 beispielsweise nicht in Ansatz gebracht.

Wie wird die Netto-Raumfläche nach der DIN 277 berechnet?

Die Netto-Raumfläche wird häufig bei Neubauten ermittelt. Die Ermittlung erfolgt, indem Konstruktionsflächen (z.B. Wände) von der Bruttogrundfläche abgezogen werden. Die sich hieraus gebende Netto Grundfläche wird unterteilt in Nutzfläche (nochmals unterteilt in Hauptnutzfläche und Nebennutzfläche), technische Funktionsfläche und Verkehrsfläche. Die Netto-Raumfläche kennt die Verfahrensweise des Abzugs von Dachschrägen, wie zum Beispiel bei der Wohnflächenverordnung, nicht. Ein Abzug von Dachschrägen erfolgt hier nicht. Im Ergebnis weicht die Netto-Raumfläche von der Wohnfläche nach den anderen Ermittlungsverfahren häufig deutlich ab.

Vier Berechnungsmethoden: Vier unterschiedliche Ergebnisse

Durch die Unterschiede in den Berechnungsmethoden kann es bei Anwendung aller vier Methoden für ein und dasselbe Haus durchaus vier verschiedene Ergebnisse geben kann, die alle nach Ihrer Methode korrekt sein können.

Zusammengefasst sind die Unterschiede im Wesentlichen festzustellen bei Wintergärten, Balkonen, Loggien und Schwimmbädern und in der Frage, wie Flächen in Dachgeschossen angerechnet werden. In der Praxis sind Abweichungen zwischen den einzelnen Verfahren von einigen Prozent keine Seltenheit. Auf das Jahr hochgerechnet macht das in der Miete schon einen ordentlichen Betrag aus – ganz zu schweigen von einigen Prozent mehr oder weniger im Kaufpreis einer Immobilie.

Die Vergleichbarkeit – soweit eine Vergleichbarkeit überhaupt gegeben ist – zwischen zwei Immobilien ist demnach nur dann vorhanden, wenn Flächen bei verschiedenen Immobilien nach dem gleichen Verfahren berechnet worden sind.

Im Zweifelsfall sollten Sie einen Sachverständigen für Immobilienbewertung oder Gutachter beauftragen, bevor Sie einen Mietvertrag abschließen oder eine Immobilie kaufen.

Für Fragen stehen wir gern zur Verfügung.

Erstellen wir Wohnflächenberechnungen?

Immer dann, wenn es im Rahmen der Erstattung eines Gutachtens erforderlich ist, führen wir ein Flächenaufmaß durch und erstellen eine Wohnflächenberechnung. In der Regel liegen bautechnische Unterlagen von zu bewertenden Immobilien vor. Die in den vorhandenen Unterlagen befindliche Wohnflächenberechnung übernehmen wir für unsere Gutachten und überprüfen Angaben kursorisch.

Bei älteren Gebäuden sind Wohnflächenberechnungen gelegentlich nicht vorhanden. Häufig wünschen sich Banken zu Zwecken der Baufinanzierung, dass bautechnische Unterlagen inklusive bemaßten Grundrissen und Wohnflächenberechnungen eingereicht werden. Wir empfehlen hierzu, Einblick in die Bauakte bei der Baubehörde zu nehmen.

Wohnflächenberechnungen allein, dass heißt außerhalb eines Auftrags zur Erstattung eines Verkehrswertgutachten oder einer Kurzbewertung, erstellen wir nicht.