Checkliste Immobilienkauf

15 Tipps für die Besichtigung beim Hauskauf

Nicht jeder Altbau wird regelmäßig saniert und Instand gehalten. Selbst wenn sich der Eigentümer einer Immobilie alle Mühe gibt, sein Haus in gutem Zustand zu bewahren: Viele ältere Häuser weisen im Laufe der Jahre oder Jahrzehnte altersbedingte Schäden oder Beeinträchtigungen auf. Für den Erwerber einer Immobilie ist es wichtig, diese vor dem Kauf zu erkennen, um später anfallende Sanierungskosten besser abschätzen zu können. Wenn Sie diese Checkliste mit Sorgfalt abarbeiten sind Sie einen bedeutenden Schritt weiter gekommen und gegen eine Vielzahl unerwünschter Folgen des Immobilienkaufs gewappnet.

Baugenehmigung / vorhandene Unterlagen

Nehmen Sie Einsicht in die Bauakte. In Bremen ist die Einsichtnahme in die Bauakte überwiegend problemlos möglich. Es ist ein Termin beim Bauamt erforderlich. Nachweis des berechtigten Interesses ebenfalls. Ihr berechtigtes Interesse weisen Sie nach durch Vorlage eines aktuellen Grundbuchauszugs und Ihres Personalausweises, für den Fall, dass Sie der Eigentümer der in Rede stehenden Immobilie sind. Für rund € 50,– bekommen Sie in Bremen in der Regel eine komplette Kopie der Bauakte auf einem USB-Stick. Aus unserer Sicht gut investiertes Geld. Dann wissen Sie sicher, ob es für Ihre Wunschimmobilie eine Baugenehmigung gibt.

Setzungsrisse

Viele Häuser weisen kleinere Risse im Mauerwerk auf. Vielfach handelt es sich dabei um unproblematische Risse, die sich überwiegend im Bereich des Putzes befinden. Achtung ist allerdings geboten bei tiefen Rissen durch Steine, Betonteile und die Fugen tragender Wände. Risse im Bereich unter einem Millimeter dürften in aller Regel eher unbedeutend sein. Wenn Sie einen Finger in einen Riss stecken können, dann ist die Hilfe eines Experten für Bauschäden gefragt.

Fragen Sie im Zweifel einen Experten.

Hausschwamm

Hausschwamm ist ein massives Problem. Hausschwamm braucht für seine Entstehung ein gewisses Maß an Feuchtigkeit und weitere Wachstumsvoraussetzungen. Ist ein Dach trocken, dann ist ein Befall mit Hausschwamm höchst unwahrscheinlich.

Eine Schwammsanierung kann erheblich ins Geld gehen. Hausschwamm ist ein in Holz und im Mauerwerk auftretender Pilz, der die Struktur von Holz vollkommen zerstört. Das Schadbild bei weit fortgeschrittenem Befall des Holzes durch Schwamm nennt man Würfelbruch. Bei Gebäuden mit Hausschwammbefall droht nicht selten Einsturzgefahr. Das Problem beim Hausschwamm: Der Schwamm neigt dazu, sich gut zu verstecken. Eine Schwammsanierung ist schwierig, arbeitsintensiv.

Wenn Hausschwammbefall festgestellt wird, brauchen Sie zwingend Hilfe eines Experten für die Sanierung solcher Bauschäden. Fragen Sie im Zweifel auch bei Verdacht auf Hausschwamm nach einem Experten.

Tierische Schädlinge

Holzbock und Holzwurm gehören zu den häufigsten tierischen Schädlingen. Beide finden Sie am ehesten in den Holzteilen des Dachstuhls, in Zwischendecken oder auch im Fachwerk.

Sie können Befall erkennen durch vorhandene Bohrlöcher in Holzbalken und durch herab rieselnden Holzstaub. Holzbock und Holzwurm können die Tragfähigkeit der befallenen Balken beeinträchtigen. Es muss dringend etwas gegen Befall unternommen werden. Im Zweifel müssen Balken ausgetauscht werden. Bei Befall mit Holzbock und Holzwurm ist ein Experte gefragt.

Schimmel

Beim Befall mit Schimmel gilt es, sich Gedanken über die Voraussetzungen zu machen, die Schimmel braucht, um wachsen zu können. Die Wachstumsfaktoren von Schimmel sind:

  • Feuchtigkeit
  • Vorhandensein von Schimmelsporen
  • Abwesenheit von Zugluft
  • Saugfähiger Untergrund
  • einen bestimmten PH-Wert

Schimmel gedeiht also gut an feuchten Wänden in schlecht belüfteten Ecken. Kondenswasser sollte vermieden werden. Schimmel kann durchaus vorhanden sein, ohne dass man ihn sehen kann. Wenn Sie die Wachstumsfaktoren kennen und vermeiden, sind Sie vor Schimmel weitgehend sicher.

Undichtes Dach

Undichte Stellen im Dach sind meist relativ leicht zu erkennen. Sie sollten diese unbedingt sofort bekämpfen. Wie wir oben stehend gesehen haben, ist Feuchtigkeit eines der Einfallstore für schwerwiegende Schäden an der Gebäudesubstanz. Undichtigkeiten treten häufig auf in Dachflächen und an Übergängen zu Schornsteinen, Gauben, Dachfenstern etc.

Dachdämmung, die Feuchtigkeit zieht kann ihrer Aufgabe nicht mehr nachkommen. Eine nasse Dachdämmung ist kontraproduktiv.

Aufsteigende Feuchtigkeit

Die Gründe für aufsteigende Feuchtigkeit sind vielschichtig. Es kann an mangelhafter oder defekter Bauwerksabdichtung der Bodenplatte, aber auch am erdberührten Mauerwerk liegen. Das Wasser kann aufsteigendes Grundwasser oder schlecht abgeleitetes Regenwasser sein, das für Probleme sorgt. Feuchtes Mauerwerk ist häufig erkennbar durch Ausblühung von Salzen. Man kann Feuchtigkeit im Mauerwerk messen, oft sogar riechen.

Insbesondere bei Altbauten, zum Beispiel Altbremer Häusern ist das vorhanden sein von aufsteigender Feuchtigkeit eher die Regel als die Ausnahme. Wir empfehlen ergänzend die Lektüre unseres Beitrags „Salpeter im Mauerwerk“.

Wasserrohre aus Blei | Bleileitungen

Bleileitungen sind gesundheitsschädlich und oft Ursache von Wasserschäden. Sie sollten Bleileitungen erkennen und – wenn vorhanden –austauschen. Erkennbar sind Bleileitungen daran, dass sie eine graue Farbe aufweisen und beim Anritzen silbrig glänzen. Bleileitungen sind dickwandig. Übergänge machen einen wülstigen Eindruck. Bögen in Kupferleitungen machen üblicherweise fast einen 90 Grad Winkel. Das können Bleileitungen bauartbedingt nicht. Blei klingt beim klopfen dumpf.

Unsere Meinung: Blei muss raus. Zum einen ist Blei gesundheitsgefährdend. Zum anderen neigen alten Bleileitungen dazu, Wasserschäden zu verursachen.

Verkalkte Wasserrohre

Häufig sind Wasserleitungen aus verzinktem Stahl anzutreffen. Schon mal etwas besser als Blei. Auch Stahlleitungen sollten unserer Empfehlung nach raus. Stahlrohre neigen zu Kalkablagerungen.

Wenn am Wasserhahn kein Wasserdruck mehr ankommt, dann kann Verkalkung die Ursache sein. Wenn die Verzinkung irgendwann einmal nicht mehr ihren Dienst tut, dann färbt sich das Wasser rostbraun. Kaffee gefällig? Die Rohre müssen raus.

Elektroinstallation

Sie sollten darauf achten, dass Fehlerstromschutzschalter verbaut sind. Ferner darauf, dass die Verkabelung dreiadrig erfolgt ist. Kippsicherungen sind Drehsicherungen vorzuziehen. Eine Elektroinstallation aus dem Jahre 1960 hat in einem modernen Haushalt nichts mehr verloren. Die Anzahl der betriebenen Geräte und damit die Anforderungen an das Stromnetz sind deutlich gestiegen.

Unsere Bitte: sorgen Sie für eine zeitgemäße Elektroinstallation.

Nicht selten sehen wir Elektroinstallationen, die im ganzen Haus mir nur sehr wenigen Sicherungen auskommen. Fehlerstromschutzschalter – im allgemeinen Sprachgebrauch auch FI-Schalter genannt – fehlen oft vollständig. Häufig sind auch Elektroinstallationen vorzufinden, die nicht über einen Schutzleiter verfügen. Angesichts des technischen Fortschritts der letzten Jahrzehnte ist so etwas heute nicht mehr zeitgemäß und kann auch ein Sicherheitsrisiko darstellen.

Heizungsanlage

Wie erfolgt die Versorgung mit Warmwasser? Wie alt ist der Heizkessel? Wo sind Heizungsrohre verlegt? Was für Heizkörper sind verbaut? Rippenheizkörper sind beispielsweise den 1960er bis 1970er Jahren zuzuordnen. Nachtspeicherheizungen erfordern besondere Beachtung.

Oft hören wir, eine 10 Jahre alte Heizung sei so gut wie neu. Wie neu ist ein 10 Jahre altes Auto? Der Vergleich ist durchaus realistisch. Eine 10 Jahre alte Heizung mag gut und gerne noch viele Jahre halten. Modern ist sie nicht mehr.

Wärmedämmung

Achten Sie auf eine zeitgemäße Wärmedämmung – zunächst einmal im Dach, anschließend am Außenmauerwerk. Was für Material wurde verbaut? Wir raten dazu, eine mehr als 20 Jahre alte Dachdämmung bei Gelegenheit auszutauschen.

Asbest

Asbest ist ein durchaus schwieriges Thema. Asbest wurde über viele Jahrzehnte hinweg in zahlreichen Baumaterialien eingesetzt. Schwach gebundener Asbest muss entsorgt werden. Stark gebundener Asbest muss beobachtet und sorgsam behandelt werden. Wir empfehlen ergänzen die Lektüre unseres Beitrags „Asbest im Haus“.

Asbest ist gefährlich. Asbest ist erst durch eine Untersuchung im Labor endgültig festzustellen. Nehmen Sie das Thema Asbest nicht auf die leichte Schulter. Etwas zu viel an Sorgsamkeit hat noch niemandem geschadet.

Holzschutzmittel

Vor Jahren beinhalteten Holzschutzanstiche und Imprägnierungen oft Lindan und PCP. Beides kommt vor im Dachstuhl, in Dachboden, im Ständerwerk von Mauern, in bewitterten Holzflächen, in Innenvertäfelungen und Holzverkleidungen. Die gute Nachricht: Sie mögen die alte Holzverkleidung ohnehin nicht mehr leiden. Raus damit. Spätestens dann, wenn es nach Chemie riecht.

Altlasten

Die Gemeinden führen ein Kataster für Altlasten. Nehmen Sie Einblick in das Altlastenkataster. Wenn übrigens Öl im Keller oder der Werkstatt schwimmt, dann ist Vorsicht geboten.

Schlusswort

Wir hoffen, Ihnen mit dieser Checkliste weitergeholfen zu haben. Selbstverständlich kann diese Checkliste die komplexen Aufgaben eines Sachverständigen, insbesondere für jedes einzelne Fachgebiet, nicht ersetzen. Beispielsweise ist die Frage danach, ob der Preis der angebotenen Immobilie angemessen und marktgerecht ist, bisher mit keinem Wort erwähnt worden. Unsere Hauskaufberatung oder die Beratung unserer Kollegen am Markt ist für einen durchaus überschaubaren Betrag zu haben.

Wir sind Sachverständige für die Bewertung von Immobilien und empfehlen Ihnen bei expliziten augenscheinlichen weitergehenden Problemstellungen zu obigen Themen Experten zu den entsprechenden Fachthemen zu Rate zu ziehen.