Baulast & Baulastenverzeichnis

Was ist eine Baulast?

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers, bestimmte Dinge zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Baulasten werden – mit Ausnahme von Bayern – nicht in das Grundbuch eingetragen.

Baulasten werden beispielsweise eingetragen zu folgenden Zwecken:

  • Zuwegungsrechte
  • Übernahme von Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück, die eigentlich dem Nachbargrundstück zuzuordnen wären
  • vorgeschriebene seitliche Grenzabstände ganz oder teilweise auf fremdem Grund
  • Übernahme von Stellplatzverpflichtungen
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Ein Beispiel

Stellen Sie sich vor, Sie wollen ein Grundstück mit einem Haus bebauen. Aufgrund von Bauvorschriften können die dafür aber keine Genehmigung erhalten, weil der vorgeschriebene Abstand zu Grenze nicht eingehalten wird. In diesem Fall wäre es grundsätzlich möglich, dass Ihr Nachbar auf seinem Grundstück eine Abstandsbaulast eintragen lässt (und dafür von Ihnen eine Zahlung verlangt). Damit hätte Ihr Nachbar die Verpflichtung übernommen, den Grenzabstand seinerseits einzuhalten. Die Bebaubarkeit des Grundstücks des Nachbarn wäre damit in gewisser Weise eingeschränkt. Eine solche Einschränkung wäre im Rahmen einer Immobilienbewertung übrigens wertmindernd zu berücksichtigen. Beantragt der im Beispiel genannte Nachbar seinerseits eine Baugenehmigung, so muss er die eingetragene Baulast genauso gegen sich gelten lassen, als wäre es eine baugesetzliche Verpflichtung. Steht dessen Bauantrag in Konflikt mit der Baulast, wäre eine Genehmigung nicht möglich. Über alle Baulasten wird bei der Baubehörde ein Baulastenverzeichnis geführt. Baulasten stehen nicht im Grundbuch.

Eine Ausnahme bildet Bayern: in Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Ersatzweise werden dort Baulasten stets als Dienstbarkeit in Abteilung II des dienenden Grundstücks eingetragen.

Was ist der Unterschied zwischen einer Baulast und einer Eintragung in Abt. II des Grundbuchs?

Grundsätzlich ist als vorstellbar, dass eine Zuwegung als Baulast eingetragen wird. Für den Eigentümer des Grundstücks, das aus dieser Baulast profitiert, ist es aber dringend anzuraten, sich seinerseits ein Wegerecht zu sichern.

Baulasten werden stets zugunsten der Baubehörde eingetragen. Fällt der Zweck weg, den die Behörde verfolgt, können Baulasten auch wieder gelöscht werden. Ein zu Ihren Gunsten eingetragenes Wegerecht kann hingegen nur mit der Bewilligung des Berechtigten gelöscht werden.