Das Vorkaufsrecht in der Immobilienbewertung

Als Vorkaufsrecht bezeichnet man das Recht, in einen bestehenden Kaufvertrag als Käufer einzutreten. Verkauft also beispielsweise jemand ein Haus an einen Dritten, dann kann der zum Vorkauf Berechtigte das Haus zu den gleichen Konditionen kaufen, wie es der Dritte beabsichtigt hatte. Das Vorkaufsrecht kann durch eine gesetzliche Regelung oder durch Vertrag entstehen.

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Voraussetzungen und Folgen

Damit der zum Vorkauf Berechtigte überhaupt in einen Vertrag eintreten kann, muss ein solcher Vertrag abgeschlossen worden sein. Immer dann, wenn es ein im Grundbuch gesichertes Vorkaufsrecht gibt, wird der beurkundende Notar den Vorkaufsberechtigten vom Kaufvertrag in Kenntnis setzen und ihn auffordern, entweder auf sein Vorkaufsrecht zu verzichten oder aber in den Kaufvertrag einzutreten.

Macht der Vorkaufsberechtigte von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch ist der Vertrag nicht etwa unwirksam. Für derartige Fälle ist es üblich, dass sich der Verkäufer ein Rücktrittsrecht für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrecht einräumen lässt.

Vorkaufsrecht in der Immobilienbewertung

Für die Immobilienbewertung spielen Vorkaufsrechte eine untergeordnete Rolle. Da das Vorkaufsrecht nur jeweils dazu berechtigt, in den Vertrag eines Dritten als Käufer einzutreten, geht von dem Verkaufsrecht eine Wertminderung nicht hervor.

Welche in der Praxis bedeutsamen Formen des Vorkaufsrechts gibt es?

Das öffentliche Vorkaufsrecht

Das öffentliche Vorkaufsrecht ist geregelt in § 24 BauGB (Baugesetzbuch). Danach steht der öffentlichen Hand in einer Vielzahl von Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Damit das öffentliche Vorkaufsrecht greift, müssen die im Gesetz genannten Voraussetzungen erfüllt sein. Das öffentliche Vorkaufsrecht muss nicht in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen sein.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Details und Ausnahmen finden Sie in § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Das Vorkaufsrecht von Miterben

Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, so sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt.

Vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist.