Bewertung von Lasten und Beschränkungen

Über die im Grundbuch in Abt. II eingetragenen Rechte sind viele gute Bücher geschrieben worden. Und es gibt zahlreiche Eintragungen in Fachlexika oder Wikipedia. Uns geht es im Folgenden darum, einen verständlichen, einfachen Überblick über diese Thematik darzustellen. Es ist in Abgrenzung dazu nicht unsere Absicht, eine vollständige Arbeit zu diesem Thema abzugeben. Für Fragen zu Lasten und Beschränkungen im Grundbuch stehen wir Ihnen im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens als Sachverständige für Immobilienbewertung gern zur Verfügung. Darüber hinausgehende Fragestellungen sollten mit einem Rechtsanwalt oder Notar erörtert werden.

Lasten und Beschränkungen können in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen werden. Grundsätzlich ist es auch denkbar, Rechte an einem Grundstück zu haben, ohne das diese durch eine Eintragung im Grundbuch gesichert sind. Eine Eintragung im Grundbuch ist aber aus Beweissicherungsgründen und aus Gründen der Rechtssicherheit sinnvoll und anzuraten.

bewertung von rechten und belastungen

Was sind wertbeeinflussende Eintragungen?

Zunächst einmal ist bei Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs zu unterscheiden, ob die Eintragung wertbeeinflussend ist, oder nicht. Oder besser gesagt: es kommt sehr auf den Einzelfall an um beurteilen zu können inwieweit eine Eintragung den Wert eines Grundstücks beeinflusst.

Stellen Sie sich beispielsweise vor, Sie seien Eigentümer eines Grundstücks, dürfen dieses Grundstück aber nicht nutzen. Oder Sie stellen sich vor, eine Telefongesellschaft hat das Recht, auf Ihrem Grundstück eine Telefonleitung unter Ihrer Hecke zu verlegen. Sie sehen, dass es hier entscheidende Unterschiede gibt. Die eine Eintragung würde den Wert des Grundstücks massiv beeinflussen, die andere hingegen kaum.

Wertbeeinflussende Rechte werden in der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmowertV) in § 6 (2) wie folgt beschrieben:

Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.

Welche Rolle spielen Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs in der Immobilienbewertung / bei der Erstattung von Verkehrswertgutachten

Bei einem Verkehrswertgutachten müssen alle Eintragungen im Grundbuch, insbesondere die Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs, in erforderlicher Weise Berücksichtigung finden.

Für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist es von entscheidender Bedeutung, Kenntnis von den Eintragungen und von den diesen Eintragungen zugrunde liegenden Verträgen zu haben.

Der Immobiliensachverständige wird daher bei Erstattung eines Verkehrswertgutachtens die Eintragungsgrundlage einsehen und erforderlichenfalls eine Kopie der Eintragungsgrundlage bei der zuständigen Behörde beantragen.

Welche Arten von Lasten und Beschränkungen können im Grundbuch eingetragen sein?

Beispielhaft seien genannt: