Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich Einblick in eine Vielzahl von Unterlagen verschaffen. Während ein Teil der Unterlagen von der finanzierenden Bank angefordert wird, wie zum Beispiel Grundrisse, Berechnung der Wohnfläche, Schnittzeichnungen, geraten viele Unterlagen ins Vergessen. Das kann im schlechtesten Falle zu erheblichen Nachteilen führen. Wir haben aus diesem Grunde eine Liste der wichtigsten Unterlagen zusammengestellt, die Sie als Immobilienkäufer kennen sollten.
Zu den einzelnen Unterlagen haben wir eine kurze Erläuterung ergänzt.
Inhaltsverzeichnis
Altlastenkataster
Das Altlastenkataster gibt Auskunft über der Behörde bekannte Verunreinigungen des Grund und Bodens aufgrund einer vorherigen Nutzung. Für eine Auskunft aus dem Altlastenkataster ist es erforderlich, der Behörde nachzuweisen, dass ein berechtigtes Interesse an der Auskunft besteht. Der Kaufwunsch allein reicht dafür nicht aus. Eine Auskunft aus dem Altlastenkataster kann beispielsweise der Grundstückseigentümer beschaffen.
In Bremen kann eine Altlastenauskunft beantragt werden bei altlastenauskunft@umwelt.bremen.de.
Bitte informieren Sie sich vorab beim Serviceportal Bremen der Freien Hansestadt Bremen über den Verfahrensgang. Eine Auskunft aus dem Altlastenkataster kostet in Bremen mindestens 70 € je Grundstück.
Unter diesem Link: https://www.lbeg.niedersachsen.de/boden_grundwasser/altlasten/altlastenkataster/-92460.html finden Sie die zuständigen Behörden in Niedersachsen.
Anliegerbeiträge
Über die Gemeinden können Sie sich eine Bescheinigung über Anliegerbeiträge besorgen. Die Bescheinigung gibt Auskunft darüber, ob das Grundstück an einer öffentlichen Straße liegt und ob die Erschließungskostenbeiträge bezahlt worden sind.
In Bremen fällt für diese Auskunft in der Regel eine Gebühr von 40 € je Bescheinigung an. Beantragt werden kann eine solche Bescheinigung in Bremen beim Amt für Straßen und Verkehr. Für die Beantragung müssen Sie Eigentümer des Grundstücks sein oder eine Vollmacht des Grundstückseigentümers vorlegen.
Baugenehmigung
Eigentlich liegt es auf der Hand, wird in der Praxis aber sehr oft übersehen: Es ist sinnvoll und erforderlich, sich Sicherheit darüber zu verschaffen, dass das Haus, das Sie kaufen möchten auch eine Baugenehmigung hat. Besonderes Augenmerk liegt dabei auf Anbauten, Erweiterungen, Dachgauben, Garagen und Carports, Terrassenüberdachungen, Wintergärten, Geräteschuppen und ähnlichem. Bei ausgebauten Dachgeschossen ist darauf zu achten, ob die neue Nutzung genehmigt ist.
Beispiel: wurde ein Dachgeschoss seinerzeit als Bodenraum genehmigt, ist zu prüfen, ob eine Nutzung zu Wohnzwecken nach Umbau genehmigt worden ist. Häufig ist das tatsächlich nicht der Fall.
Fragen Sie auf jeden Fall beim Verkäufer nach der Baugenehmigung. Bei neueren Gebäuden sollte davon auszugehen sein, dass der Verkäufer in Besitz der Genehmigung ist. Mindestens muss nach unserer Empfehlung in den Kaufvertrag aufgenommen werden: „Der Verkäufer versichert, dass die aufstehenden Gebäude vollumfänglich genehmigt sind.“
Der Eigentümer eines Hauses kann sich – sofern Unterlagen nicht mehr vollständig vorliegen – leicht Kopien aus der Bauakte bei der Baubehörde beschaffen. In Bremen ist es möglich, sich die Bauakte vollständig auf einen USB-Stick ziehen lassen kann. Kosten für die Kopie der Bauakte beginnen – je nach Umfang der Bauakte inkl. USB-Stick – bei 48 €. Terminvereinbarung mit der Behörde ist erforderlich – ebenso der Nachweis des berechtigten Interesses. Am besten klären Sie vorab mit der Behörde ab, welche Unterlagen hierfür beizubringen sind.
Baulastenverzeichnis
Im Baulastenverzeichnis sind baurechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber einer Behörde eingetragen, bestimmte Dinge zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Diese Belastungen sind von Eigentümern zur Erfüllung baurechtlicher Forderungen übernommen worden.
Ein Beispiel für eine Baulast ist eine Abstandsflächenbaulast, bei der der Eigentümer eines Grundstücks einen Teil des Abstands des Gebäudes von der Grundstücksgrenze von seinem Nachbarn übernommen hat.
In den meisten Fällen ist das Baulastenverzeichnis frei von Eintragungen. Dennoch ist es wichtig, dies zu prüfen. Für die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis ist es in Bremen erforderlich, beispielsweise einen aktuellen Grundbuchauszug vorzulegen. Beschaffen kann die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis auch der beurkundende Notar. In Bremen kostet die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis in der Regel 13 €.
Eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis kann in Bremen betragt werden bei baulastauskunft@bau.bremen.de.
Bitte informieren Sie sich vorab bei der Baubehörde über den Verfahrensgang.
In Niedersachsen ist die zuständige Behörde üblicherweise beim zuständigen Landkreis zu finden.
Bebauungsplan
Für die Frage, ob und inwieweit ein Grundstück bebaut werden darf, entscheidet innerhalb schlossener Ortschaften entweder der Bebauungsplan oder die Regelungen des § 34 Baugesetzbuch bzw. § 35 Baugesetzbuch.
In Bremen besteht die Möglichkeit, online Einblick in Bebauungspläne zu nehmen.
Link: https://bauleitplan.bremen.de/
Bodenverhältnisse
Vor allem beim Erwerb eines Baugrundstücks ist es sinnvoll, sich Gewissheit über die Tragfähigkeit des Untergrundes zu machen. Hierfür ist es erforderlich, weiterführende Untersuchungen des Baugrundes anstellen zu lassen. Die schlichte Inaugenscheinnahme ist hierfür nicht ausreichend.
Denkmalliste
Eine Auskunft aus der Denkmalliste gibt Auskunft über die Frage, ob für das betreffende Haus Denkmalschutz besteht. Beispielsweise in Teilen der östlichen Vorstadt in Bremen stehen einige Immobilien unter Denkmalschutz. Gelegentlich stehen auch ganze Straßenzüge unter Ensembledenkmalschutz. Unter Denkmalschutz können übrigens nicht nur Gebäude stehen. Es gibt auch sogenannte Naturdenkmäler. Das können Bäume oder auch Felsformationen sein.
Unter Denkmalschutz stehende Gebäude mögen hübsch anzuschauen und interessant sein. Mit dem Denkmalschutz können aber auch Auflagen bezüglich der Nutzung verbunden sein. Spezielle Auflagen aufgrund des Denkmalschutzes können die Instandhaltungskosten und die Modernisierungskosten eines solchen Objektes erheblich steigern.
Einflugschneise des Flughafens
Der Verkehrsflughafen Bremen verursacht Lärmimmissionen vor allem im Bereich der Einflugschneise. Besonders beim Erwerb von Immobilien im Bremer Süden sollten Sie sich darüber Gedanken machen und weitere Erkundigungen einholen.
Erbbaurecht
Ein Erbbaurecht erkennen Sie leicht durch einen Blick in den Grundbuchauszug. Die erste Seite des Grundbuchs wird als Deckblatt bezeichnet. Bei einem Erbbaurecht steht dort nicht „Grundbuch“ sondern „Erbbaugrundbuch“.
Wer ein Erbbaurecht hat, hat das Recht auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben. Das hört sich zunächst etwas sperrig an. Im allgemeinen Sprachgebrauch ist häufig die Rede von Erbpachtgrundstücken (wenngleich diese Formulierung sachlich falsch ist).
Erbbaurechtsverträge werden häufig für 99 Jahre abgeschlossen. Ein Erbbaurecht ist vererbbar und veräußerbar. Besondere Aufmerksamkeit verlangt bei einem Erbbaurecht der Blick in den Erbbaurechtsvertrag, in dem die Bedingungen geregelt sind. Wir empfehlen, ein Erbbaurecht nur dann zu kaufen, wenn Sie genau wissen, welche Vereinbarung im Erbbaurecht stehen. Die korrekte Bewertung von Erbbaurechten ist nicht ganz einfach und stellt auch Immobiliengutachter vor eine anspruchsvolle Aufgabe.
Sie müssen wissen, dass die Tragweite des Erbbaurechts ohne einen Experten kaum zu überblicken ist.
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt Bremen ist im Internet veröffentlicht worden. Er gibt Auskunft darüber, welche Nutzung für das Grundstück vorgesehen ist. Wohngrundstücke liegen überwiegend in Wohnbauflächen. Liegt ein Wohnhaus in einer gemischten Baufläche muss ggfs. mit Lärmimmissionen durch Gewerbe gerechnet werden. Es kann auch interessant sein, sich Gewissheit darüber zu verschaffen, wie die nach dem Flächennutzungsplan vorgesehene Nutzung in der näheren Umgebung vorgesehen ist.
In Bremen besteht die Möglichkeit, Einblick in den Flächennutzungsplan im Internet zu nehmen:
Link: https://fnp-bremen.de/
Gebäudeversicherung
Wer eine Immobilie kauft übernimmt immer die bestehende Gebäudeversicherung. Nach der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch kann der Käufer die bestehende Gebäudeversicherung kündigen. Er hat hierfür 4 Wochen nach der Eigentumsumschreibung Zeit.
Lassen Sie sich wegen der Gebäudeversicherung von einem Fachmann beraten. Die üblichen versicherten Gefahren sind Feuer, Leitungswasser und Sturm. Bei vielen – aber nicht bei allen Versicherungsprodukten – ist die Gefahr Hagel mitversichert. Elementarschäden, beispielsweise Überschwemmung, sind in sehr vielen Verträgen nicht mitversichert. Sie sollten prüfen, ob eine entsprechende Erweiterung der Deckung für Sie wichtig ist.
Wenn Sie ein Haus in einem ausgewiesenen Überschwemmungsgebiet kaufen, sollten Sie sich im Klaren sein, dass eine Versicherung gegen solche Schäden oft schwierig oder gar unmöglich ist. Auskunft über Hochwassergefährdung kann Ihnen ein Versicherer geben. In vielen Gebieten sind Hochwassergefährdungskarten im Internet verfügbar.
Grundbuchauszug
Das Grundbuch besteht aus fünf Teilen.
- Deckblatt
- Bestandsverzeichnis
- Abt. I
- Abt. II
- Abt. III
Das Deckblatt gibt Auskunft darüber, um welche Art Grundbuch es sich handelt. Zu unterscheiden ist zwischen dem „normalen“ Grundbuch, dem Erbbaugrundbuch, dem Wohnungseigentumsgrundbuch, dem Teileigentumsgrundbuch und deren Mischformen.
Im Bestandsverzeichnis stehen unter anderem die Katasterangaben und Angaben zu Wirtschaftsart und Lage. Es ist wichtig, dass die Wirtschaftsart zu der Art der Nutzung passt. Für Wohnimmobilien ist das in der Regel „Gebäude- und Freifläche“. Wenn dort eine unplausible Wirtschaftsart eingetragen ist, solle das dringend überprüft werden.
Die Angaben zum Flurstück sollten Sie mit den Angaben im Auszug aus dem Liegenschaftskataster vergleichen.
In Abt. I des Grundbuchs ist der Grundstückseigentümer vermerkt.
In Abt. II des Grundbuchs sind Lasten und Beschränkungen eingetragen. Stehen hier Eintragungen, sollten diese näher überprüft werden. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass die Eintragung in Abt. II lediglich als Hinweis zu verstehen ist, dass eine Belastung vorliegt. Maßgeblich für Art und Umfang der Belastung ist der der Eintragung zugrundeliegende Vertrag. Diese Eintragungsgrundlage sollten Sie sich aushändigen lassen. Ein dort eingetragenes Wegerecht kann beispielsweise einen schmalen Weg betreffen oder gar das gesamte Grundstück. Sie werden leicht erkennen, dass diese Unterschiede durchaus von erheblicher Relevanz sind.
Bei den Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs ist zu unterscheiden zwischen Eintragungen die keinen oder einen geringen Werteinfluss haben und solchen Eintragungen, die den Wert des Grundstücks erheblich beeinflussen. Lassen Sie sich bei Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs fachkundig beraten.
Wegerechte, Leitungsrechte sind oftmals von untergeordneter Bedeutung. Dennoch ist sinnvoll und erforderlich, sich durch Einblick in den Vertrag, der zu der Eintragung geführt hat, zu nehmen. Wohnungsrechte und Nießbrauchrechte können oft von erheblicher Bedeutung sein.
Kurz gesagt: immer, wenn Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs vorhanden sind, sollten Sie sich den Vertrag aushändigen lassen, der zu der Eintragung geführt hat. Lassen Sie sich immer fachkundig beraten, wenn Eintragungen in Abt. II zu übernehmen sind. Eine Eintragung in Abt. II ungeprüft zu übernehmen – egal welcher Art die Eintragung ist – ist ein grober Fehler.
In Abt. III des Grundbuchs sind Belastungen in der Regel zugunsten der finanzierenden Bank eingetragen. Beim Grundstückserwerb ist diese Abteilung des Grundbuchs dann unerheblich, wenn das Grundstück im Kaufvertrag frei von Belastungen in Abt. III erworben wird. Dies ist der Regelfall. Die Übernahme von Belastungen in Abt. II des Grundbuchs ist eine eher seltene Ausnahme.
Lärmkarte des Eisenbahnbundesamts
Wenn eine Bahnlinie in der Nähe Ihres Hauses verläuft, kann es durchaus empfehlenswert sein, in der Lärmkarten des Eisenbahnbundesamtes nach der damit verbundenen Lärmimmission zu schauen. Die Lärmkarte des Eisenbahnbundesamtes kann kostenlos im Internet abgerufen und eingesehen werden.
Liegenschaftskataster
Die meisten Banken verlangen von ihren Kreditnehmern die Vorlage eines Auszugs aus dem Liegenschaftskataster. Einige Banken legen sogar Wert darauf, dass der Auszug aus dem Liegenschaftskataster aktuellen Datums ist. Es empfiehlt sich, die Angabe im Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit den Angaben im Bestandsverzeichnis des Grundbuchauszugs zu vergleichen. Gibt es Abweichungen, sollten diese dringend und vor Abschluss eines Kaufvertrags geklärt werden.
Einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster kann jeder bekommen. Dafür braucht man den vorher erwähnen Nachweis des berechtigten Interesses nicht.
Auszüge aus dem Liegenschaftskataster sind online abrufbar. Die Kosten liegen bei rund 25 €.
TIPP: häufig ist es möglich, sich eine Vorababsicht des Auszugs aus dem Liegenschaftskataster anzeigen zu lassen. Für eigene Zwecke kann das vielfach schon ausreichend sein.
Wohnungseigentum
Nicht nur Eigentumswohnungen können Wohnungseigentum darstellen. Oft sind auch Einfamilienhäuser Wohnungseigentum. Erkennbar ist das auf den ersten Blick im Grundbuch. Im Deckblatt des Grundbuchauszugs steht dann „Wohnungseigentumsgrundbuch“ statt „Grundbuch“.
Wenn Sie Wohnungseigentum erwerben wollen, sollten Sie folgende Unterlagen einsehen:
- Teilungserklärung
- Aufteilungsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre oder die Beschlusssammlung des Hausverwalters
Darüber hinaus sollten Sie das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) lesen. Es ist für Eigentümer von Wohnungseigentum wichtig zu wissen, welche Regelungen das Gesetz vorsieht und welche Regeln – ggfs. vom Gesetz abweichend – für die WEG-Anlage gelten.
Hinsichtlich der Teilungserklärung ist es sinnvoll und erforderlich, Einblick in das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs zu nehmen. Dort steht die genaue Bezeichnung der Teilungserklärung mit der Urkundenrollennummer, dem beurkundenden Notar und dem Datum des Vertrags. Stehen dort mehrere Verträge, müssen Sie sich selbstverständlich alle diese Verträge geben lassen und lesen. Häufig ist das der Fall, wenn die Teilungserklärung verändert oder ergänzt worden ist.
Sonstiges
Weiter kann es sinnvoll sein, sich über ggfs. bestehenden Naturschutz und Wasserschutz Informationen zukommen zu lassen.
Liegt in der Nähe des Grundstücks eine Bahnlinie, kann es sinnvoll sein, zu erkunden, wie häufig die Strecke befahren wird. Bei stillgelegten Strecken sollten Sie Erkundigungen einholen, ob ggfs. die Wiederinbetriebnahme der Linie geplant ist.
Auch Erkundigungen über ggfs. geplante Bautätigkeiten oder auch die künftige Errichtung von Anlagen zur Erzeugung von Energie, also Windkraftparks oder Biogasanlagen sind sinnvoll.
Bei in der Nähe befindlichen landwirtschaftlichen Betrieben empfiehlt es sich, in Erfahrung zu bringen, um was für einen landwirtschaftlichen Betrieb es sich handelt. Ein Schweinestall erzeugt andere Immissionen, als ein Maisfeld.
Stand: 01.02.2021