Erbbaurecht | Erbbaurechtsvertrag | Erbpacht

Wer ein Erbbaurecht hat, hat das Recht, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten, ohne Eigentümer des Grundstücks zu werden oder zu sein. Derjenige, der ein Erbbaurecht hat heißt Erbbauberechtigter oder Erbbaurechtsnehmer. Der Eigentümer des Grundstücks ist und bleibt eine andere Person oder Institution. Man nennt diesen den Erbbaurechtsausgeber. Die Regelungen zum Erbbaurecht finden Sie im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).

Das Erbbaugrundbuch

Grundstücke werden in Grundbüchern verzeichnet. Von Erbbaurechten gibt es zwei Grundbücher. Nämlich das „normale“ Grundbuch, das Grundstücksgrundbuch. Darin ist der Erbbaurechtsausgeber als Eigentümer aufgeführt. Dieses Grundbuch ist in Abteilung II des Grundbuchs mit dem Erbbaurecht belastet. Dieses Grundstück ist in der Folge das mit dem Erbbaurecht dienende Grundstück.

Mit der Bestellung des Erbbaurechts an dem Grundstück wird es erforderlich ein weiteres Grundbuch für das Erbbaurecht zu bilden. Man nennt das das Erbbaurechtsgrundbuch. Bei dem Erbbaurecht handelt es sich um ein grundstücksgleiches Recht. In der Aufschrift des Erbbaugrundbuchs enthält den Hinweis „Erbbaugrundbuch“.

Zur Sicherung des Anspruchs auf Zahlung des Erbbauzinses ist in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs eine Reallast zugunsten des Erbbaurechtsausgebers eingetragen.

Vor- und Nachteile für den Erbbaurechtsnehmer

Zu den Vorteilen des Erbbaurechts für den Erbbaurechtsnehmer gehört die Tatsache, dass er das Grundstück nicht kaufen und somit auch nicht finanzieren muss. Anstelle der Finanzierungskosten tritt der Erbbauzins. Je nachdem, wie regelmäßig der Erbbauzins in der Vergangenheit angepasst worden ist, kann dieser Vorteil durchaus erheblich sein.

Diesen Vorteil erkauft man sich allerdings mit dem Nachteil, dass das Haus am Ende des Erbbaurechtsvertrags an den Erbbaurechtsausgeber fällt. Dieser muss zwar eine Entschädigung zahlen – diese beträgt häufig aber nur 2/3 des Verkehrswertes des Hauses am Tage des Ablaufs des Erbbaurechts.

Vor- und Nachteile für den Erbbaurechtsausgeber

Zu den Vorteilen für den Erbbaurechtsausgeber gehört, dass er Nutzen aus seinem Grundstück ziehen kann, ohne ein Bauwerk errichten zu müssen und ohne das Grundstück verkaufen zu müssen. Allerdings verliert er durch den Erbbaurechtsvertrag die Möglichkeit, das Grundstück anderweitig zu nutzen.

Erbbaurechtsvertrag

Das Erbbaurecht entsteht durch den Erbbaurechtsvertrag. Dieser Vertrag sichert dem Eigentümer des Grundstücks die Zahlung des Erbbauzinses.

Zum Inhalt des Erbbaurechts gehören auch Vereinbarungen des Grundstückseigentümers und des Erbbauberechtigten über:

• • die Errichtung, die Instandhaltung und die Verwendung des Bauwerks;
  • die Versicherung des Bauwerks und seinen Wiederaufbau im Falle der Zerstörung;
  • die Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben;
  • eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall);
  • eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Zahlung von Vertragsstrafen;
  • die Einräumung eines Vorrechts für den Erbbauberechtigten auf Erneuerung des Erbbaurechts nach dessen Ablauf;
  • eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu verkaufen.

Wie lange laufen solche Verträge?

Erbbaurechtsverträge haben bestimmte Vertragslaufzeiten. Die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrags ist grundsätzlich frei verhandelbar. Meist sind das 99 Jahre, aber auch andere Zeiträume sind möglich. Innerhalb dieser 99 Jahre wird das Grundstück vom Erbbaurechtsnehmer genutzt, wie jedes andere Grundstück auch. Der Erbbauberechtigte kann auf dem Grundstück ein Gebäude errichten. Dieses Gebäude kann er nutzen, verkaufen, vererben. Beim Verkaufen oder Vererben geht der Erbbaurechtsvertrag auf den neuen Erbbauberechtigten über. Die Vertragslaufzeit läuft einfach weiter. Die Laufzeit wird also nicht zwingend immer wieder neue vereinbart.

Nach Ablauf der 99 Jahre verlängert sich der Erbbaurechtsvertrag nicht automatisch. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit kann das Erbbaurecht verlängert oder beendet werden. Im Falle der Beendigung des Erbbaurechtsvertrags geht das Eigentum an dem Gebäude auf den Erbbaurechtsausgeber über. Dieser hat dem Erbbaurechtsnehmer hierfür eine Entschädigung zu zahlen. Um die Höhe der Entschädigung zu ermitteln, empfiehlt es sich, ein Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen.

Was ist der Erbbauzins?

Dem Erbbaurechtsausgeber steht für die Hergabe des Erbbaurechts eine wiederkehrende Zahlung zu. Man nennt diese Zahlung den Erbbauzins. Der Erbbauzinssatz wird im Erbbaurechtsvertrag für die gesamte Vertragslaufzeit festgesetzt. Die Höhe des Erbbauzinses richtet sich nach dem Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Erbbauvertrags. Der Zins liegt in der Regel zwischen 3% und 5% des Verkehrswertes des Grundstücks. Die Höhe des Erbbauzinses ist grundsätzlich frei verhandelbar.

Der Erbbauzins kann während der Laufzeit des Vertrags regelmäßig angepasst werden. Dazu wird regelmäßig eine Wertsicherungsklausel vereinbart, nach der sich der Erbbauzins erhöhen kann. Korrekt wäre eine Anpassung an die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse. In der Praxis werden häufig ungültige Wertsicherungsklauseln festgestellt. Ein ungültige Wertsicherungsklausel führt dazu, dass eine Anpassung des Erbbauzinses gar nicht möglich ist. In diesem Fall bliebe dem Erbbaurechtsausgeber nur eine Klage wegen des Wegfalls der wirtschaftlichen Grundlage des Vertrags. Diese ist allerdings kosten- und zeitaufwendig und sollte daher stets vermieden werden.

In vielen Fällen hat es früher eine Kopplung des Erbbauzinses an die Grundstückspreisentwicklung gegeben. Diese Kopplung war im § 9 a des Erbbaurechtsgesetzes der Grundstückspreise geregelt. Diese Regelung ist unbillig, wenn sie dazu führt, dass die Erhöhung die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse übersteigt.

Müssen beim Erbbaurecht Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Grunderwerbsteuern werden fällig, wenn Sie ein Grundstück erwerben. Beim Erbbaurecht erwirbt man kein Grundstück. Da liegt die Frage nahe, ob den Grunderwerbsteuern auf Erbbaurecht anfallen. Häufig hört man, Grunderwerbsteuer sei beim Erbbaurecht – genau wie beim „richtigen“ Grundstück – auf den Kaufpreis zu zahlen. Diese Aussage ist falsch.

Beim Erwerb eines Erbbaurechts erwirbt man kein Grundstück, sondern ein grundstücksgleiches Recht. Beim Grundstück werden Grunderwerbsteuern in Höhe von zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises zur Zahlung fällig. Etwas komplexer wird es beim Erwerb eines Erbbaurechts:

Die zu zahlende Grunderwerbsteuer wird berechnet aus dem Steuersatz, dem Vervielfältiger nach Anlage 9a des Bewertungsgesetzes und dem Erbbauzins.

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer wird nach dem folgenden Schema vorgenommen:

Erbbauzins x 12 = Jahreswert
Jahreswert x Vervielfältiger = Gegenleistung
Grunderwerbsteuersatz x Gegenleistung = Grunderwerbsteuer

Müssen beim Erbbaurecht Grundsteuern gezahlt werden?

Obwohl der Erbbauberechtige nicht Eigentümer des Grundstücks ist, sondern lediglich der Eigentümer des grundstücksgleichen Rechts, muss er Grundsteuer zahlen.

Das Grundstück und das Erbbaurecht bilden zwei selbstständige Grundstücke, auf die der für die Ermittlung der Grundsteuer maßgebliche Einheitswert nach Wertanteilen verteilt wird. Für beides – in Summe identisch mit einem vergleichbaren Grundstück ohne Erbbaurecht – muss der Erbbauberechtigte die Grundsteuer zahlen.

Was ist ein Erbbaurecht wert?

Bei der Bewertung von Erbbaurechten im Wege des Sachwertverfahrens gibt es einige Besonderheiten. Zum einen gibt es beim Erbbaurecht kein Grundstück, das zu bewerten wäre. Aber das Erbbaurecht an sich kann einen Wert haben. Wir erinnern uns: Der Erbbauberechtigte hat einen Erbbauzins an den Erbbaurechtsausgeber zu zahlen. Und der Erbbauzins wurde zu Beginn des Erbbaurechtsvertrags festgelegt. Der Erbbauzins wiederum ist mit einer Wertsicherungsklausel versehen, die durch die allgemeine Preissteigerung gedeckelt ist. Wird der Erbbauzins nicht regelmäßig an die allgemeinen Verhältnisse angepasst, ergibt sich ein Wertvorteil für den Erbbauberechtigten.

Dem kann der Wertausgleich in Höhe von 2/3 des Verkehrswertes zum Ende des Erbbaurechtsvertrags entgegenstehen.

Bei der Ermittlung des Beleihungswertes werden regelmäßig die zu zahlenden Erbbauzinsen kapitalisiert und vom Sachwert in Abzug gebracht. Das kann bei Erbbaurechten schon mal zu niedrigen Beleihungswerten führen – was wiederum die Finanzierungskonditionen erhöhen kann.

Eigentumswohnung in Form des Erbbaurechts

Eigentumswohnungen an Erbbaurechten werden in speziellen Grundbüchern geführt: dem Wohnungserbbaugrundbuch.

Zustimmung des Erbbaurechtsausgebers

Häufig ist der Erbbaurechtsausgeber um Zustimmung zu bitten für den Verkauf des Erbbaurechts, der Belastung des Erbbaurechts oder Umbau des Erbbaurechts. Das sind alles Einschränkungen, die der Grundstückseigentümer nicht hat.

Finanzierung eines Erbbaurechts

Bei der Finanzierung von Erbbaurechten gibt es einige Besonderheiten zu beachten: Zum einen kann der Erbbaurechtsvertrag vorsehen, dass der Erbbaurechtsausgeber der Belastung eines Erbbaurechts zustimmen muss. Dabei wird die Zustimmung häufig davon abhängig gemacht, dass die Belastung einen bestimmten Anteil des Kaufpreises nicht übersteigt. Ist dieser Anteil zum Beispiel auf 50% festgesetzt, muss ein Erwerber 50% Eigenkapital sowie die Nebenkosten aufbringen. In der Folge wird das dazu führen, dass die Nachfrage nach einer solchen Immobilie sinkt. Was wiederum die Folge haben kann, dass der Wert sinkt.

Eine weitere Besonderheit stellt es dar, dass viele Banken verlangen, dass die Finanzierung eines Erbbaurechts 10 bis 20 Jahre vor dem Ablauf des Erbbaurechtsvertrags vollständig getilgt ist. Bei Erbbaurechten mit kurzen Restlaufzeiten macht das eine Finanzierung schwieriger.

Was ist sind Ober- und Untererbbaurecht?

Bei Erbbaurechten gibt es immer zwei Grundbücher. Das Grundbuch des Grundstücks und das Grundbuch des Erbbaurechts. Im fast allen Fällen ist das so. Es ist aber auch noch eine andere Variante denkbar, in der es ein Obererbbaurecht und ein Untererbbaurecht gibt.

Ein Beispiel:

Stellen Sie sich vor, eine Gemeinde oder die Kirche begibt ein Erbbaurecht und der Erbbaurechtsnehmer wird eine Wohnungsbaugesellschaft. Diese Wohnungsbaugesellschaft bebaut das Grundstück mit Immobilien, die sie wiederum als Erbbaurecht an Dritte verkauft. Hier gibt es also ein Erbbaurecht – nicht wie sonst üblich – an einem Grundstück, sondern ein Erbbaurecht an einem Erbbaurecht.

Was sind die besonderen Nachteile dieser Konstruktion?

Problematik:

Der Untererbbaurechtsnehmer schuldet dem Obererbbaurechtsnehmer den Erbbauzins. Der Obererbbaurechtsnehmer schuldet seinerseits dem Erbbaurechtsausgeber den Erbbauzins. Kommt der Obererbbaurechtsnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag nicht nach, kann es zum Heimfall kommen. Der Untererbbaurechtsnehmer kann hier in Schwierigkeiten geraten, ohne selbst etwas falsch gemacht zu haben. Zwar hätte er möglicherweise einen Schadenersatzanspruch gegenüber dem Obererbbaurechtsnehmer, doch dieser Anspruch kann wertlos sein, wenn der Obererbbaurechtsnehmer zum Beispiel in die Insolvenz geht.

Fazit

Ob es sinnvoll ist, ein Erbbaurecht zu kaufen oder nicht, hängt vom Einzelfall ab. Holen Sie sich dazu fachkundigen Rat ein. In der Praxis gibt es Fälle, in denen wertvolle Grundstücke mit Erbbauverträgen belastet sind, bei denen die niedrig sind. Andererseits sind Fälle bekannt, in denen die Erbbauzinsen aus heutiger Sicht in keinem guten Verhältnis zu dem Wert des Grundstücks stehen.

Den Wert des Erbbaurechts im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens zu ermitteln ist eine komplexe Angelegenheit, bei der eine Vielzahl von Dingen zu beachten sind.

Hier ist in jedem Fall Obacht geboten.

Für weitergehende Beratung hierzu stehen wir gern zur Verfügung.

Merke: kaufe kein Erbbaurecht, ohne vorher fachkundigen Rat eingeholt zu haben.