Mietwertgutachten in Bremen und Niedersachsen

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Was ist ein Mietwertgutachten?

Mit einem Mietwertgutachten wird die Höhe eines angemessenen Mietzinses (marktübliche Miete) für eine Immobilie ermittelt. Die marktübliche Miete ist nach § 558 BGB das übliche Entgelt, das in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wird.

In diesem Zusammenhang findet sich im Gesetzestext der Begriff der ortsüblichen Miete. Diese ortsübliche Miete darf nach einer Mieterhöhung nicht überschritten werden.

Das Mietwertgutachten dient meist dazu gerichtliche oder außergerichtliche Streitigkeiten über die Höhe der Miete beizulegen. Als Beispiel sei die Mieterhöhung genannt. In vielen Fällen dient das Mietwertgutachten auch dazu, gegenüber dem Finanzamt kalkulatorisch angesetzte Mieten für selbst genutzte Räume zu belegen.

mietwertgutachten

Was kostet ein Mietwertgutachten?

Die Rechtsprechung stellt sehr hohe Anforderungen an Mietwertgutachten. In der Folge ist die Erstellung eines Mietwertgutachtens mit einem sehr hohen Aufwand verbunden. Der Aufwand übersteigt den Aufwand, der für die Erstattung eines Verkehrswertgutachtens erforderlich ist häufig.

Warum ist das so? Eine der wesentlichen Grundlagen für ein Mietwertgutachten ist eine saubere Recherche von Vergleichsmieten. Diese Recherche ist nur mit erheblichem Aufwand machbar. Teilweise sind Vergleichsmieten, die einer gerichtlichen Auseinandersetzung standhalten, gar nicht zu ermitteln. Es fehlt schlicht an den hierzu erforderlichen Daten, insbesondere dann, wenn die Gemeinde einen Mietspiegel nicht veröffentlicht. Tatsächlich ist das Vorhandensein eines qualifizierten Mietspiegels eher die Ausnahme, als die Regel.

Was ist die „ortsübliche Vergleichsmiete“?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder …. geändert worden sind. (§ 558 BGB, Absatz 2).

Man muss diesen Text schon sehr genau lesen, um dessen Tragweite zu verstehen. Es geht hier nämlich nicht etwa darum, eine durchschnittliche Miete zu ermitteln. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus Neuvermietungen der letzten vier Jahre und den Mieterhöhungen der letzten vier Jahre. Altmietverträge bleiben demnach ohne Berücksichtigung. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt demnach üblicherweise immer oberhalb der durchschnittlichen Miete.

Welche Unterlagen werden für ein Mietwertgutachten benötigt?
  • Angaben bezüglich des Baujahrs, Wohnungsgröße
  • bisher bezahlte Miete
  • Mietvertrag (bei Sammelgutachten einen typischen Vertrag und Verträge mit Besonderheiten)
  • falls vorhanden Grundrissplan
  • Zeitpunkt der letzten Mietanpassung

 

Im Bundesland Bremen gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel. Ein entsprechendes Gutachten liefert Ihnen Auskunft über die ortsübliche Miete.