Informationen zum Bodenrichtwert

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Bodenrichtwerte | Bodenrichtwertzonen

Wenn es um die Frage geht, welchen Wert ein Grundstück hat, dann bieten die Bodenrichtwertkarten eine gute Orientierungshilfe. Im Rahmen der Immobilienbewertung geht für die Ermittlung des Bodenwertes der erste Blick des Sachverständigen immer in die Bodenrichtwerte.

Der Bodenrichtwert definiert durchschnittliche Lagewerte in fest definierten Zonen, den sogenannten Bodenrichtwertzonen. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen regelmäßig zu einem Stichtag festgesetzt. Die Festsetzung erfolgt nach statistischer Auswertung aus realen Kaufpreisen. Der Bodenrichtwert beschreibt stets den Wert eines fiktiv unbebauten Grundstücks.

Bodenrichtwerte werden nicht für jede Straße oder gar Hausnummer einzeln festgesetzt. Dies geschieht vielmehr mit den sogenannten Bodenrichtwertzonen. Bodenrichtwertzonen sind unterschiedlich groß. Teilweise umfassen Sie wenige Straßen, teilweise ganze Ortsteile und mehr. Die Grenze zwischen Bodenrichtwertzonen wird da gezogen, wo Bodenrichtwerte oder andere Festsetzungen (zum Beispiel die Art der Nutzung) voneinander abweichen. Zu beachten ist bei Bodenrichtwertzonen, dass der Bodenrichtwert in der jeweiligen Zone zwar überall gleich ist, der Bodenwert ist es aber nicht zwingend. Die Ableitung des Bodenwertes hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Neben den Lagefaktoren sind das beispielsweise Altlasten, Baulasten, im Grundbuch eingetragene Lasten- und Beschränkungen.

Zu den Lagefaktoren gehören folgende wertbeeinflussende Merkmale, die in den Bodenrichtwerten nicht zwingend vollständig abgebildet werden:

  • Erschließungszustand (Bauland, Bauerwartungsland u.ä.)
  • allgemeine Eigenschaften des Grundstücks
  • Art und Maß der baulichen Nutzung (Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ))
  • die Lage des Grundstücks
  • Grundstücksgestalt
  • Umwelteinflüsse
  • Bodenbeschaffenheit

Oft wird in den Bodenrichtwerten festgelegt, welche Eigenschaften das Richtwertgrundstück hat. Für Abweichungen hiervon kann es Umrechnungskoeffizienten oder Anpassungsfaktoren geben. Eine allgemeingültige Aussage dazu kann jedoch nicht gemacht werden.

Die Ermittlung des Bodenwertes ist komplex. Sie sollten daher vor vermögensrechtlichen Dispositionen immer einen Experten zu Rate ziehen.

Bodenwertinformationssystem

Der Name ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Teilweise tragen diese Informationsportale den Namen „BORIS“ für Bodenwertinformationssystem, teilweise den Namen Geoportal und ähnliches. Sie alle haben gemein, dass hier Bodenrichtwerte abfragbar sind. In einzelnen Bundesländern kann die Abfrage gratis erfolgen, in anderen Bundesländern wird hierfür eine Gebühr fällig. Nachfolgend stellen wir Ihnen eine Liste der Informationsportale der Bundesländer zur Verfügung. Die Links haben wir mit großer Sorgfalt zusammengestellt. Für Vollständigkeit, Korrektheit und Aktualität können wir eine Gewähr dennoch nicht übernehmen:

BORIS Bremen

BORIS Niedersachsen

GEOPORTAL Baden-Württemberg

BORIS Bayern

BORIS Berlin

BORIS Brandenburg

BORIS Hamburg

BORIS Hessen

GEOPORTAL Mecklenburg-Vorpommern

BORIS Nordrhein-Westfalen

BORIS Rheinland-Pfalz

BORIS Saarland

BORIS Sachsen

BORIS Sachsen-Anhalt

Bodenrichtwerte Schleswig-Holstein

BORIS Thüringen

Definition Bodenrichtwert nach § 196 BauGB

(1) Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln.

(2) Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung oder dem letzten sonstigen Feststellungszeitpunkt für steuerliche Zwecke zu ermitteln. Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet.

(3) Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Fragen?

Wir stehen für Fragen gern zur Verfügung.